築古物件でも収益性を高められる...？　リノベーションで賃料を上げる賃貸経営戦略

築古物件でも収益性を高められる...？

リノベーションで賃料を上げる賃貸経営戦略

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築年数が経ち、空室が増えてきたオーナー様へ

　かつては募集を出せばすぐに申込みが入り、空室期間も短かった。ところが築15年、20年と年数が経つにつれ、周辺に新築や築浅物件が増え、以前ほどの競争力がなくなってきた...。そんな実感を持っているオーナー様は多いのではないでしょうか。「家賃を下げないと決まらないのでは」と悩み、実際に相場より安い金額で貸しているケースも見受けられます。しかし、安易な値下げは経営を圧迫し、将来的に修繕費やローン返済を賄えなくなるリスクも孕んでいます。
　では、どうすれば良いのか。そこで有効な手立ての一つが「リノベーション」です。ただし、リノベーションとは単なる修繕やリフォームとは異なり、入居者の価値観やニーズを踏まえたうえで「物件の魅力を高め、賃料を上げる」ための戦略的な改修を指します。

このページでは、リノベーションの具体例や費用感、回収期間の考え方などを詳しく解説します。

主なリノベーションの種類

費用・賃料アップの目安

畳からフローリングへの変更

費用相場：１0～35万円程度
賃料アップ目安：3,000～6,000円程度

若い世代や単身者はフローリングを好む傾向が強く、和室は敬遠されがちです。畳からフローリングへ変更するだけで、ターゲット層が広がります。
3点ユニットバスから2点ユニットバスへ

費用相場：80～180万程度
賃料アップ目安：7,000～15,000円程度

トイレと浴室が一体化した3点ユニットは、男性・女性ともに不人気。費用は高くなりますがニーズが高く、長期的な効果が望めます。
独立洗面台の設置

費用相場：20～60万円程度
賃料アップ目安：4,000～6,000円程度　

ポータルサイトでも絞り込みで選ばれる人気設備。特に女性、若い男性に好まれる。投資効果が高く、空室改善にも直結します。
室内洗濯機置き場の新設

費用相場：10〜30万円程度
家賃アップ目安：3,000〜6,000円

室内洗濯機置場も上位の絞り込み条件です。
家賃が安いお部屋を探している方でも室内を希望されることが多いです。
キッチン交換

費用相場：30～150万円程度
家賃アップ目安：4,000〜8,000円

カップル・ファミリー層には2口コンロ以上が最低条件。水回り同様にキッチン回りも部屋を決める時の重要なポイントになります。
モニター付きインターホン導入

費用相場：１～5万円程度
賃料アップ目安：1,000～2,000円程度

防犯・セキュリティー設備はどの世代でもニーズが高く、特に女性や子供がいる世帯では必須としている方が多いです。

設備別人気ランキングとポータルサイト検索条件から見るニーズ

　近年、入居者が物件を探す際に利用するのは、ほぼ例外なく大手ポータルサイトです。そこでは条件検索の項目が細かく設定されており、多くの入居希望者は自分にとって「譲れない条件」を選択してから物件を絞り込みます。その中で、特に検索頻度が高く人気の設備として挙げられるのは、以下のような項目です。

・バス/トイレ別

・室内洗濯機置き場

・独立洗面台

・エアコン

・インターネット無料

・オートロック

・モニター付きインターホン

　例えば「独立洗面台あり」で検索すると、それだけで対象物件が大幅に絞られてしまいます。つまり、条件に合致しない物件は、そもそも入居希望者の目にすら触れないのです。このことは、ただ「家賃を下げれば決まる」という発想がいかに危ういかを示しています。オーナー様が目指すべきは、入居者がポータルサイトで検索したときに必ず表示されるような「人気条件を備えた物件」にすることです。そのために有効なのが、先に紹介したリノベーション設備の導入です。

リノベーション予算と回収期間の考え方

賃料アップを目的とするリノベーションにおいて、最も大事なのは「投資費用の回収目処を立てること」です。

予算の考え方

一般的に、リノベーション予算は「想定賃料の2〜3年分」が上限といわれています。例えば、賃料7万円で募集する部屋なら、160〜250万円程度が予算上限の目安です。

回収期間の目安

回収期間は、5～8年程度を目安にしましょう。以下の計算式で求められます。

【回収期間（年）＝リノベーション費用 ÷ 年間の家賃アップ額】

例えば、リノベーションに50万円をかけ、家賃が月7,000円アップした場合、年間7,000円 × 12ヶ月 = 84,000円の家賃収入増加となります。回収期間は、50万円 ÷ 84,000円 ≒ 5.95年となり、約6年でリノベーション費用を回収できる見込みとなります。

回収期間は「短すぎず、長すぎず」が理想的です。短すぎると早期回収のために家賃を高くしすぎてしまい、入居者が集まりにくくなる可能性があります。長すぎる場合は予期せぬ設備故障やメンテナンス費用が発生し負担が増えるリスクも。その他、リノベーションで高めたはずのデザインや機能が長く経過するうちに時代遅れになり、家賃を保てない可能性もあります。最適な回収期間は、現在の築年数や物件の状況、市場の動向を考慮し、慎重に判断しなければいけません。

まずは空室・早期退去の原因を特定する

　リノベーションを検討する前に、まずは本当に必要かどうかを見極めることが重要です。空室の原因が必ずしも古くなった設備にあるとは限りません。写真が暗く印象が悪い、募集文に魅力がない、入居審査基準が厳しすぎるなど、集客や運用面に課題があることも少なくありません。例えば、写真の撮り直しや、広告文の見直し、内見時に印象を良くするためのモデル家具の設置といった工夫でも改善されることがあります。さらに、入居者層を広げるために外国籍や生活保護受給者を受け入れ、ペット可など条件を緩和したり、壁の一面だけにアクセントクロスを取り入れるだけでも、印象は大きく変わります。

（もっと詳しく）

・生活保護受給者を受け入れても大丈夫？　滞納・孤独死リスクを抑える仕組み

https://areaestate-yokohama.com/rental/lp7/26e5e586-c2e9-46a8-9c74-fe33e99a801f/

　また、リノベーションまで踏み切らなくても導入できる施策もあります。宅配ボックスの設置や無料インターネット導入などは、初期投資が比較的小さくても競争力を高める効果が期待できます。こうした改善策も検討した上で、それでも改善が見込めない場合に、はじめて本格的なリノベーションを検討しても遅くありません。

実際の成功事例

事例1：室内洗濯機置き場の新設（横浜市中区）

築32年のアパート。洗濯機置き場が外にしかなく、若い入居者からの評判が悪く空室が慢性化していました。約25万円をかけてキッチン脇に洗濯機置き場を新設したところ、家賃を4,000円アップしても募集開始から2週間で決定。以降、同じ工事を他の空室にも順次導入し、稼働率が大幅に改善しました。

事例2：独立洗面台の設置（横浜市港北区）

築26年のアパート。駅近ながら独立洗面台がなく、20〜30代の単身女性からの内見は多いものの申込みには至りませんでした。そこで約30万円の工事で独立洗面台を導入。家賃を5,000円引き上げた状態で募集したところ、内見初日に決定。結果として、投資額は5年で回収できる見込みとなりました。

事例3：リノベーションだけに頼らず、運用改善で改善したケース（川崎市中原区）

築30年を超えた木造アパート。大規模な改修を検討したものの、予算との兼ね合いでオーナー様は別のアプローチを選択しました。まず、内装には低コストで導入できるアクセントクロスを取り入れ、室内写真の印象を一新。そのうえで、入居者の属性基準を見直し、外国籍の方や生活保護受給者の方も積極的に受け入れる運用へ切り替えました。結果として、従来ターゲットが狭く長期化していた空室が、募集開始から3週間以内に決定。家賃を下げることなく入居が続き、安定した稼働を維持できるようになりました。

この事例は、必ずしもリノベーションが空室解消の唯一の手段ではないことを示しています。小さな工夫や募集条件の見直しでも、十分な改善効果を得られる場合があるのです。

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　リノベーションは決して安い投資ではありません。しかし、的を射た改修を行えば、賃料を上げながら安定経営を実現できる有効な手段です。重要なのは「市場を分析し、入居者の声を踏まえたうえで、費用対効果の高い施策を選ぶこと」。弊社は賃貸管理だけでなく賃貸仲介も手掛けており、日々の内見者の生の声や最新の市場動向を把握しています。その知見をもとに、オーナー様の物件に最適なリノベーションプランをご提案することが可能です。築年数が経って入居が決まりにくい、家賃を上げたい、将来にわたり安定した経営をしたい。そんなお悩みをお持ちのオーナー様は、ぜひ一度弊社にご相談ください。15年以上の経験とノウハウで、物件の価値を最大限に引き出すお手伝いをいたします。