原状回復とは、法律・学説・判例を踏まえると、次のように定義されています。

「賃借人（入居者）の居住や使用によって発生した建物価値の減少のうち、故意・過失や善管注意義務違反、または通常使用の範囲を超える損耗・毀損を回復すること」

　つまり、入居者が普通に生活していたことによって生じた汚れや劣化については、原則として入居者は負担する必要がありません。ここが最も大切なポイントであり、誤解されやすい箇所でもあります。判例や学説の多数説では次のように述べられています。入居者が通常の社会通念上妥当な使い方をしていたのであれば、たとえ入居時より状態が悪くなっていても、そのまま返せば良い。これが法律的な考え方です。

・壁紙が日焼けしている

・フローリングに生活上避けられない細かい傷がついている

・設備が経年劣化で古びている

こういった現象はすべて「通常損耗」あるいは「経年変化」に該当し、入居者に費用を請求することはできません。これらはオーナー側の負担で行うべき修繕・交換となります。　

では、入居者が負担すべき原状回復とはどこまでか。入居者に責任があるのは、次のようなケースです。

・無理な使い方をして壊してしまった

・タバコのヤニで部屋を著しく汚損させた

・ペット禁止なのに無断で飼育し、床や壁を損傷させた

・清掃を怠り、カビ・油汚れを異常に蓄積させた

このように、通常の生活では想定されない損耗については、入居者が損害賠償として費用を負担することになります。あくまで「通常の使用を超える損耗かどうか」が基準であり、感覚ではなく、ガイドライン・判例・契約内容を総合的に判断する必要があります。