まずは「原状回復」の定義を確認しておきましょう。

一般的な建物賃貸借契約書には「借主は契約終了時には本物件を原状に復して明け渡さなければならない」といった定めがあります。この場合の「原状回復」とは、借りていた物件を契約締結時とまったく同じ状態に回復するということではありません。 建物賃貸借契約における「原状回復」とは、借主の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、退去時に、借主の故意・過失や善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用など、借主の責任によって生じた損耗やキズなどを復旧することと定義されています。

※善管注意義務（善良なる管理者の注意義務）とは

他人のものを借りている場合、借主は、入居してから契約終了時に物件を貸主に明け渡すまでの間は、相当の注意を払って物件を使用、管理しなければならないという意味。

これを踏まえ、ガイドラインでは貸主と借主の費用負担について、次のように整理しています。

費用負担の一般原則について

(1) 建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年変化）及び通常の使用による住宅の損耗等の復旧については、賃貸人が負担すべき（例）壁に貼ったポスターや絵画の跡、日照などの自然現象によるクロスの変色、テレビ・冷蔵庫等の背面の電気ヤケ

(2) 賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用方法に反する使用など賃借人の責めに帰すべき事由による住宅の損耗等があれば、賃借人は、その復旧費用を負担すべき。

（例）飼育ペットによる柱等のキズ、引越作業で生じたひっかきキズ、エアコンなどから水漏れし、その後放置したために生じた壁・床の腐食

また、借主は、故意・過失、善管注意義務違反などによる損耗等で、借主の負担で原状回復すべきとされている場合でも、全額を負担しなければならないわけではありません。このような破損部分も経年変化・通常損耗をしており、その分の経費は貸主の負担とするのが原則です。