入居者（賃借人）が亡くなった場合、賃貸借契約は自動的に終了するわけではありません。 民法上、賃借権は「財産」として扱われるため、原則として相続人に引き継がれます。つまり、賃貸契約はそのまま継続し、オーナーの判断で勝手に解約したり、室内の荷物を処分したりすることはできません。

　相続人が複数いる場合は、いったん相続人全員が共同で賃借人の地位を継承する形となります。そのため、賃料の請求は相続人のうち一人対して行っても問題ありません。 ただし、相続人同士の間で遺産分割協議がまとまり、新しい賃借人が確定したら、その方に賃料の請求を行います。 また、相続人が賃貸契約を継続する意思がない場合は、「解約通知書」を提出してもらい、正式な手続きを経て契約を終了させます。 重要なのは、死亡＝自動解約ではないという点。オーナー側が独断で鍵交換や荷物処分をしてしまうと、相続人から「不法行為」として損害賠償を求められる恐れもあります。

では、相続人がいない場合はどうなるか...？

　相続人が存在しない、あるいは全員が相続放棄した場合でも、契約の解除や残置物の処分をオーナーが勝手に行うことはできません。 このようなケースでは、「相続財産管理制度」を利用する必要があります。 相続財産管理制度とは 相続人がいない場合、被相続人（亡くなった方）の財産は「国庫に帰属」することになります。しかし、その手続きには時間がかかるため、裁判所が「相続財産管理人」を選任し、その管理人が賃貸借契約や遺品整理、公共料金の精算などを行います。 オーナーは、この相続財産管理人に対して契約解除を申し入れ、残置物の処理や部屋の明け渡しを進める流れになります。 ただし、この手続きはスムーズには進みません。 家庭裁判所への申立てから管理人の選任、手続き完了まで数か月〜1年以上かかることも珍しくありません。 また、相続財産管理人の選任には申立費用や公告費用が必要です。これらのコストは原則として申立人（オーナー側）が負担することになります。 時間も費用もかかる制度ではありますが、法的に安全な手続きを踏むためには避けて通れないプロセスです。